Urbane Nachverdichtung mit Holzbauweise: Nachhaltige Lösungen für wachsende Städte

Der Zuzug in die Städte ist ungebrochen, wodurch der Bedarf an Wohnraum und Infrastruktur kontinuierlich steigt. Gleichzeitig sind verfügbare Flächen begrenzt, Baugrundstücke rar und teuer und erschwingliche Wohnungen kaum zu finden. Eine vielversprechende Antwort auf diese Entwicklung ist die urbane Nachverdichtung – insbesondere in Kombination mit moderner Holzbauweise.

Rund 77,9 Prozent¹ der 83,5 Millionen Menschen² in Deutschland sind Stadtbewohner. Besonders in prosperierenden Städten und Ballungsräumen wird Wohnraum immer knapper. Die räumliche Konzentration in den sogenannten Wachstumsregionen und die damit verbundene Ausweitung der Städte in die Stadtrandgebiete erzeugt ein weiteres Problem: die Zunahme der Flächenversiegelung. Täglich kommen in Deutschland circa 52 Hektar Siedlungs- und Verkehrsfläche hinzu. Das entspricht mehr als 70 Fußballfeldern pro Tag.³ Der Flächenverbrauch hat erhebliche Folgen für die Umwelt. Versiegelte Flächen reduzieren Naturräume, Ackerflächen und Mikroklimazonen, schränken die Biodiversität und die Grundwasserneubildung ein und stellen eine Herausforderung für die Hochwasser- und Starkregenvorsorge dar.

Innenentwicklung als städtebauliche Strategie

Aus diesem Grund kommt der Innenentwicklung eine Schlüsselrolle für eine nachhaltige Stadtentwicklung zu. Der stadtplanerische Grundsatz „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“ zielt darauf ab, Bauland durch die Nutzung von Brachflächen, Nachverdichtung und Leerstandsmanagement in den Stadt- und Ortskernen zu gewinnen, anstatt neue Baugebiete „auf der grünen Wiese“ zu erschließen. Dies schont Ressourcen, senkt Infrastrukturkosten und fördert lebendige Zentren.

Vor diesem Hintergrund gewinnt ein Konzept zunehmend an Bedeutung: die urbane Nachverdichtung. In Kombination mit moderner Holzbauweise eröffnet sie neue Wege, um nachhaltige, effiziente und lebenswerte Städte zu gestalten.

Urbane Nachverdichtung: Definition und Bedeutung

Urbane Nachverdichtung beschreibt die gezielte Nutzung bereits erschlossener Flächen innerhalb bestehender Stadtstrukturen. Anstatt neue Baugebiete am Stadtrand zu erschließen, soll vorhandener Raum effizienter genutzt und entwickelt werden.

Dies kann durch verschiedene Maßnahmen geschehen:

• Aufstockung bestehender Gebäude
• Schließung von Baulücken
• Umnutzung von Industriebrachen
• Umnutzung von Gewerbe- und Büroflächen
• Bebauung oder Überbauung von Parkplatzflächen
• Erweiterung bestehender Wohn- oder Gewerbeeinheiten
• Innenhofbebauung
• Restflächenaktivierung und Flächenrecycling

Die Vorteile der Nachverdichtung liegen auf der Hand: Die bestehende Infrastruktur, wie Straßen, Wasserleitungen, Stromnetze und öffentliche Verkehrsmittel, kann weiterhin genutzt werden, ohne dass zusätzliche Flächen versiegelt werden müssen. Gleichzeitig wird der Druck auf den Stadtrand reduziert, wodurch die Zersiedelung eingedämmt wird.

Der urbane Holzbau gewinnt an Bedeutung

Im hochverdichteten Stadtraum und beim Bauen im Bestand zeigen sich die vielen Vorteile der modernen Holzbauweise besonders deutlich. Holz ist ein nachwachsender Rohstoff, der CO₂ speichert und somit aktiv zum Klimaschutz beiträgt. Im Vergleich zu Beton oder Stahl verursacht der Holzbau deutlich weniger Emissionen.

Gleichzeitig ermöglicht der moderne Holzbau innovative, flexible und leichte Konstruktionen, die sich ideal für die Nachverdichtung und Aufstockung von Bestandsbauten eignen. Vor allem das geringe Eigengewicht und die hohe Tragfähigkeit der Holzbauelemente erlauben eine unkomplizierte Realisierung von Gebäudeaufstockungen, ohne dass umfangreiche statische Verstärkungen der Bestandsbauten erforderlich sind.

Aufgrund der exzellenten statischen Eigenschaften des Holzbaus sind auch mehrgeschossige Aufstockungen mit vertretbarem Aufwand realisierbar. Zudem schaffen hochgedämmte, aber dennoch schlanke Wandaufbauten auf gleicher Grundfläche mehr Wohnfläche als in Massivbauweise, da bei der Holzrahmenbauweise die Dämmebene in der gleichen Konstruktionsebene wie das Tragwerk liegt.
Die Holzbauweise spart Zeit und Kosten und reduziert die Beanspruchung des Bestandes. So bietet der Holzbau schnell realisierbare und intelligente Lösungen für hochwertigen und bezahlbaren Wohnraum oder kostengünstige Gewerbe- oder Büroflächen.

Vorteile der Holzbauweise im urbanen Umfeld auf einen Blick

• Geringes Eigengewicht bei hoher Tragfähigkeit
• Präzise Planbarkeit des Baustellenablaufs und der Montageschritte
• Maßgenaue Bauelemente dank hohem werkseitigen Vorfertigungsgrad
• Optimierte Baustellenlogistik
• Bessere Transportmöglichkeit der Bauteile in Innenhöfe und bei engen Platzverhältnissen
• Schonung von Anwohnern und Umwelt und Entlastung der Infrastruktur durch kurze Bauzeiten
• Flexible architektonische Gestaltungsmöglichkeiten
• Anpassungsmöglichkeiten an bestehende Strukturen
• Termingenaue Fertigstellung
• Frühere Verfügbarkeit der Immobilie

Kosteneffizienz der Holzbauweise

Zwar sind die Materialkosten für Holz teilweise höher als für konventionelle Baustoffe, jedoch gleichen sich diese durch Einsparungen an anderer Stelle aus.

• Kürzere Bauzeiten reduzieren Arbeitskosten und Gerüststandzeiten
• Geringe Baustelleneinrichtungskosten
• Reduzierte Kran- und Gerüstvorhaltezeiten
• Weniger Baustellenverkehr spart Logistikkosten
• Geringere Fundamentanforderungen bzw. statische Anforderungen senken Baukosten
• Kontrollierte werkseitige Vorfertigung minimiert Fehler und Nacharbeiten

Wertsteigerung von Immobilien

Nachverdichtungsmaßnahmen erhöhen den Wert bestehender Immobilien. Zusätzliche Wohnflächen generieren neue Einnahmen und verbessern gleichzeitig die Nutzungseffizienz. Besonders attraktiv sind Aufstockungen, denn sie schaffen neuen Wohnraum, ohne dass Bauherren und Investoren Grundstücks- und Erschließungskosten tragen müssen.

Potenziale der urbanen Nachverdichtung

Eine Studie der TU Darmstadt, die in Zusammenarbeit mit dem Pestel-Institut und dem VHT-Institut durchgeführt wurde⁴, kommt zu dem Ergebnis, dass durch die Aufstockung und Umnutzung von Nichtwohngebäuden in den deutschen Ballungszentren bis zu 2,7 Millionen neue Wohnungen entstehen könnten. Das Potenzial von Gebäudeaufstockungen ist dabei besonders groß. Allein durch die Aufstockung bestehender Gebäude könnten in kurzer Zeit bis zu 2,4 Millionen zusätzliche Wohneinheiten geschaffen werden, ohne dabei neue Grünflächen zu versiegeln.

Aufstockungen im Bestand

„Wer die Stadt nachhaltig weiterbauen will, muss auf die Dächer“.⁵ Die Kombination aus urbaner Nachverdichtung und Holzbauweise ist im Bereich der Gebäudeaufstockungen besonders effektiv. Einerseits erlaubt sie ein Bauen ohne Bodenversiegelung, andererseits nutzt sie einen nachhaltigen Baustoff, der durch sein leichtes Gewicht und die schnelle Bauzeit prädestiniert für Aufstockungsvorhaben ist. Durch den Einsatz vorgefertigter Holzbauelemente oder Holzmodule lassen sich zusätzliche Wohnungen schaffen, ohne die Bewohner während der Bauphase stark zu beeinträchtigen. Die Bauzeit ist kurz, die Lärmbelastung gering und eine Integration in die bestehende Architektur ist meist gut möglich.

Praxisbeispiele urbaner Nachverdichtung mit Holz aus Hamburg und Bremen

Aufstockungen

Wie das in der Praxis aussehen kann, zeigt ein großes Nachverdichtungsprojekt in Hamburg. Das städtische Wohnungsunternehmen SAGA realisiert im Quartier Horner Geest ein wegweisendes Nachverdichtungsprojekt in Holzmodulbauweise. Sechs dreigeschossige Bestandsgebäude wurden mit vorgefertigten Holzmodulen um zwei Etagen aufgestockt und durch fünfgeschossige Anbauten als Kopfbauten ergänzt. Insgesamt kamen dabei 658 Holzmodule zum Einsatz, die für verschiedene Wohnungsgrößen kombiniert wurden. Eine Wohnung besteht dabei aus drei bis vier Modulen. Im Ergebnis entstanden in diesem Zukunftsquartier innerhalb eines Jahres 142 öffentlich geförderte Wohnungen in nachhaltiger Bauweise, ohne dass die Bestandsmieter umquartiert werden mussten.⁶

Aber auch für private Bauherren kann eine Aufstockung in Holzbauweise eine lohnenswerte Investition sein. So wurde beispielsweise 2022 in Hamburg Altona ein viergeschossiges Mietshaus aus der Nachkriegszeit um zwei Etagen (ein Vollgeschoss und ein Staffelgeschoss) erweitert. Die bestehenden 24 Wohneinheiten sind durch die Aufstockungsmaßnahme um sechs neue, großzügige Maisonette-Wohnungen mit Größen zwischen 100 m² und 130 m² ergänzt worden. Aus statischen Gründen und um einen schnellen Bauablauf zu gewährleisten, wurden die tragenden Holzwände, die Dach- und Geschossdecken aus Brettsperrholz sowie die Außenwände in Holzrahmenbauweise gefertigt.⁷

Baulückenschließung

In vielen Städten gibt es ungenutzte Flächen zwischen bestehenden Gebäuden, die entweder gar nicht oder nur geringfügig bebaut sind. Diese meist kriegsbedingten Baulücken bieten enormes Potenzial. Holzbau eignet sich besonders gut für solche Projekte, da er flexibel an unterschiedliche Grundstücksgrößen und -formen angepasst werden kann.
Eine typische Baulücke mit eingeschossiger Minderbebauung prägte noch vor Kurzem das Stadtbild in bester Lage in Hamburg-Ottensen. Auf dem Gelände einer stillgelegten Tankstelle und einer Garagenanlage steht heute ein fünfgeschossiges Wohngebäude mit über 2.300 Quadratmetern Gesamtwohnfläche, dass in Holzmassivbauweise auf einem Fahrrad- und Lagerkeller aus Beton errichtet wurde. Das im Jahr 2024 bezogene, imposante Holzhybridgebäude bietet 30 Wohneinheiten und soziale Begegnungsflächen für eine Baugemeinschaft und zeigt modellhaft, wie urbane Nachverdichtung nachhaltig mit Holzbau gestaltet werden kann.

Brachflächenentwicklung

Mit dem Quartier Ellener Hof im Bremer Ortsteil Blockdiek ist auf dem brachliegenden Gelände einer ehemaligen Erziehungsanstalt ein Modellprojekt für die Erschließung von Brachflächen entstanden. Das sozialökologische Quartier der Bremer Heimstiftung ist ein Vorbild für klimagerechtes Bauen mit dem nachwachsenden Rohstoff Holz. Es wurde fast vollständig in Holzbauweise ausgeführt. Auf einer Grundfläche von mehr als 90.000 m² entstehen hier rund 500 neue Wohneinheiten. Dabei muss jeder Baukörper einen Holzanteil von mindestens 70 Prozent aufweisen. Daher werden die Gebäude in Holzbauweise oder Holzhybridbauweise errichtet.

Umbau und Nachverdichtung im Quartier

In Hamburg-Wandsbek soll modellhaft gezeigt werden, dass auch ganze Quartiere durch gezielte Ergänzungen verdichtet und wiederbelebt werden können.⁸ Im Rahmen eines großen Transformationsprojektes soll dort bis Ende 2028 das Quartier „Wandsbek Markt” mit einer Bruttogrundfläche von rund 47.800 Quadratmetern entstehen und dem Zentrum des bevölkerungsreichsten Hamburger Bezirks ein neues Gesicht geben. Hinter einem denkmalgeschützten Karstadt-Gebäude von 1922 wird das Areal des großflächigen Anbaus aus dem Jahr 1967 komplett umgestaltet.

An der Wandsbeker Königstraße sind Arkaden geplant, die um drei Geschosse in Holzbauweise (3.–5.OG) ergänzt werden. Dafür wird das bestehende Stahlbetontragwerk des ehemaligen Karstadt-Anbaus genutzt. Es bildet die Basis für die Gebäudeaufstockungen mit begrünten Dächern, die um einen großflächigen grünen Innenhof gebaut werden. So entstehen in den neuen Etagen aus Holz und einem zusätzlichen Neubau circa 125 Mietwohnungen sowie Flächen für Einzelhandel, Gastronomie, Büro und kommunale Angebote. Die Mischnutzung ist dabei der zentrale Aspekt des städtebaulichen Konzepts, da der Standort bislang fast ausschließlich dem Einzelhandel diente.

Zukunftsperspektiven

Die Kombination aus urbaner Nachverdichtung und Holzbauweise wird in den kommenden Jahren weiter an Bedeutung gewinnen. Angesichts steigender Mieten, wachsender Städte und ambitionierter Klimaziele ist diese Bauweise eine der effizientesten Lösungen für eine nachhaltige Stadtentwicklung.

Viele Städte fördern inzwischen entsprechende Projekte, zudem haben die Länder ihre Bauordnungen angepasst, um innovative Holzbaukonzepte zu ermöglichen. Der Holzbau bis zur Hochhausgrenze (Gebäudeklasse 5) ist heute in allen Bundesländern grundsätzlich möglich, die Anforderungen unterscheiden sich jedoch je nach Land. Entsprechend steigt das Interesse an der Holzbauweise bei Investoren, Projektentwicklern, Stadtplanern, Architekten und privaten Bauherren, die die ökologischen und wirtschaftlichen Vorteile erkennen. Denn der Holzbau bietet die Chance, dringend benötigten Wohnraum in hoher Qualität und mit hohem Tempo zu schaffen, ohne dabei Abstriche bei der Nachhaltigkeit zu machen.

Die zahlreichen Leuchtturmprojekte in Holzbauweise, die Nachhaltigkeitsaspekte und der Wunsch nach einem gesunden Wohnklima haben die Akzeptanz für den Baustoff Holz in der Stadt enorm gesteigert. Das ist gut so, denn durch den gezielten Einsatz von Holz entsteht eine moderne, klimafreundliche und vor allem flexibel einsetzbare Bauform, die einen wertvollen Beitrag zur Verbesserung der Lebensqualität in urbanen Räumen leistet.